EL ADMINISTRADOR DE FINCAS Y LA INSTALACIÓN DEL ASCENSOR

EL ADMINISTRADOR DE FINCAS Y LA INSTALACIÓN DEl ASCENSOR

Publicamos este texto en nuestro blog, porque entendemos que algunos propietarios no están siendo bien asesorados sobre este asunto que puede suponer un problema muy importante para los más vulnerables.

Organización Mayol, como su administrador de fincas en Mallorca, y sus empleados están a su servicio para asesorarles sobre todo lo relativo a su comunidad de propietarios.

Cada año se instalan más y más ascensores en España y por lo tanto también en Mallorca. El parque de elevadores supera los 1,1 millones, por lo que es el país de Europa con mayor número de equipos instalados, según los datos que maneja la Federación Empresarial Española de Ascensores (Feeda). Son muchas las fincas antiguas de cuatro o más alturas en las que habitan personas mayores que están colocando elevadores, pero en nuestra ciudad de Palma de Mallorca aún quedan muchos por colocar.

Como os comentábamos, no es suficiente. En diciembre de 2017 finalizó el plazo para que las comunidades de propietarios cumpliesen con los requisitos de accesibilidad universal para personas con movilidad reducida o discapacidad. Sin embargo, “en España hay cinco millones de edificios que no son accesibles y 1,2 millones carecen de ascensor”, calculan en Feeda. “Escalones, inexistencia de rampas o elevadores son algunas de las barreras arquitectónicas a las que 3,8 millones de españoles con movilidad reducida tienen que enfrentarse diariamente”, indican en la Fundación Mutua de Propietarios.

En nuestra labor como administradores de fincas en Mallorca, y más concretamente en la ciudad de Palma ha sido asesorar a nuestros clientes para conseguir la eliminación de las barreras arquitectónicas de sus fincas.

Colocar un ascensor no es un paseo fácil. Bien lo saben los propietarios que ya han pasado por semejante periplo y a los que ORGANIZACIÓN MAYOL ha ayudado a llevarlo de la mejor manera posible. Obras, ruidos, derramas y conflictos vecinales se convierten en el menú diario durante unos meses. Pero merece la pena y no solo porque da calidad de vida a los más vulnerables y evita su aislamiento entre cuatro paredes. También porque el ascensor influye para bien en el precio de la vivienda. "Es un equipamiento básico desde el punto de vista de la accesibilidad, de ahí que la ausencia de ascensor pueda penalizar el valor de la vivienda. El porcentaje es variable y depende del mercado y del inmueble. En las grandes ciudades como Madrid o Barcelona puede suponer un alza en el precio del 35% y en la periferia, para bloques de tres y cuatro alturas, un 15%", apunta César Escobar, codirector de control de valoraciones de Tinsa. "Hablamos de las personas mayores y las que tienen necesidades especiales, pero todos nos beneficiamos de este tipo de obras y el edificio se revaloriza", coincide Salvador Díez, presidente del Consejo General de Colegios Profesionales de Administradores de Fincas de España (CGCAFE).

El administrador de finca debe encargarse de recomendar a sus clientes un técnico competente en Mallorca, para que estos no hagan castillos en el aire. Hay que saber si técnicamente es posible esta obra, ya que "hay inmuebles que por su antigüedad y características no permiten la supresión de barreras arquitectónicas; no puede colocarse ni rampa, ni salvaescaleras, ni ascensor", añade Díez. "La instalación de este elemento puede ser viable en una finca y no en otra por cuestiones de protección o por falta de servidumbres", remata Isabel Bajo, presidenta del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid).

Si el informe técnico es positivo, nosotros como adiestradores de fincas y con el visto bueno del presidente convocaremos una junta de propietarios y haremos constar la instalación del elevador como punto del orden del día.

Igualmente, y dentro de nuestra labor de administrar su comunidad, solicitaremos tres o cuatro presupuestos de profesionales en Mallorca, en los que se detalle cada partida de la obra con su importe correspondiente y las posibilidades de financiación.

Igualmente, en nuestra labor de asesoramiento a nuestros clientes exigiremos un contrato en el que figure un precio cerrado.

Los otros grandes escollos para hacer accesible un edificio de pisos son viejos conocidos: el acuerdo vecinal y la falta de recursos económicos. Para la aprobación del elevador es necesario el acuerdo de la mayoría de los propietarios (la mitad más uno). El dictamen vincula y obliga a todos los comuneros al pago, incluidos los bajos y locales comerciales, aunque no hagan uso del equipo, si así lo determinan los estatutos comunitarios.

Este es precisamente uno de los asuntos que provoca más enfrentamientos entre vecinos. También el hecho de que algunos, los bajos, tengan que permitir servidumbres. "A veces es necesario ocupar parte de los elementos privativos de algunos propietarios porque el inmueble fue proyectado sin un espacio concreto para el ascensor. Esta ocupación obliga a indemnizarles por los daños y perjuicios causados", indica Bajo.

Pero puede ocurrir que la mayoría de los vecinos vote en contra. No todo está perdido. "Si el propietario es mayor de 70 años o tiene una discapacidad —o en la finca vive, trabaja o presta servicios de forma altruista o voluntaria alguna persona con estas características—, la comunidad estará obligada a ejecutar las obras que sean necesarias para suprimir las barreras arquitectónicas existentes en los elementos comunes", comenta Patricia Briones, abogada del CAFMadrid.

Eso sí, con un requisito esencial: que el importe repercutido anualmente a los propietarios por la instalación del ascensor no exceda de 12 mensualidades de cuota ordinaria de gastos comunes. El coste medio de un elevador se mueve entre los 70.000 y 80.000 euros. Si el banco o la empresa financian la obra a un año y la comunidad tiene un presupuesto anual de 48.000 euros, el vecino que solicita el ascensor deberá pagar los 32.000 euros restantes. Si se financia a dos o más años, la comunidad de propietarios debería sufragar todo el coste.

En el caso de que el propietario que ha solicitado el elevador no disponga de recursos o no sea capaz de encontrar financiación, la finca se quedará sin ascensor. Si, por el contrario, sale adelante, nosotros como administradores de fincas analizaremos las subvenciones que ofrecen las distintas Administraciones públicas —solo pueden pedirse una vez terminada la obra—. Y negociaremos con la empresa que hace el trabajo un sistema de pago que puedan asumir todos los propietarios.

Hay que tener en cuenta dos cuestiones más. Por un lado, el importe del contrato de mantenimiento puede variar entre 1.500 y 2.000 euros anuales por cada ascensor. Y, por otro, el cada vez más importante consumo de energía eléctrica. Y ojo, porque si existe un alto número de morosos en el edificio, puede haber problemas. Si las cuotas de los vecinos que pagan no cubren el importe mensual del contrato de mantenimiento, la empresa podría llegar a precintar el ascensor.